Spese condominiali: come vanno suddivise tra nudo proprietario e usufruttuario

Usufrutto e nuda proprietà

L’usufrutto è un diritto reale di godimento, disciplinato dagli artt. 978 e segg. Codice Civile, che attribuisce all’usufruttuario il potere di godere della cosa e di trarne i frutti (naturali o civili), con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e di restituirla, al momento dell’estinzione del diritto, al proprietario. L’usufrutto può avere una durata determinata o estendersi a tutta la vita dell’usufruttuario.

Il nudo proprietario conserva la titolarità del diritto di proprietà, ma è privato di ogni diritto di godimento del bene, sino al momento dell’estinzione dell’usufrutto, allorquando i diritti del proprietario tornano a essere pieni.

Il Codice Civile, oltre a definire contenuto e limiti dell’usufrutto, regola la ripartizione di oneri e spese tra usufruttuario e nudo proprietario. In particolare, gli artt. 1004 e 1005 del Codice Civile stabiliscono che all’usufruttuario competono le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, mentre al nudo proprietario le spese per riparazioni e manutenzioni di carattere straordinario.

Oggetto dell’usufrutto possono essere tanto beni immobili, quanto beni mobili infungibili e inconsumabili. L’ipotesi più comune è quella della cessione della nuda proprietà di un bene immobile (si pensi, per esempio, alla donazione da parte di un genitore a favore di un figlio) con riserva di usufrutto a favore del cedente, per la durata della vita dello stesso. In tal modo il cedente si garantisce la possibilità di usufruire vita natural durante dell’immobile, pur avendone trasferito la titolarità al cessionario, il quale può liberamente disporre della nuda proprietà del bene.

Laddove l’immobile oggetto di usufrutto sia collocato all’interno di un condominio, la disciplina relativa alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario si intreccia con quella in materia condominiale, stabilendo, oltre ai criteri di suddivisione delle spese condominiali, anche i criteri relativi alla partecipazione alle assemblee e alla legittimazione al voto.

Criteri generali di ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Spese ordinarie

Come si è accennato l’art. 1004 Codice Civile stabilisce che “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario”.

Ciò comporta che, per quanto riguarda le spese condominiali, saranno a carico dell’usufruttuario le spese di carattere ordinario.

Nell’ambito delle spese condominiali rientrano fra le spese ordinarie principalmente le seguenti voci:

• spese di gestione corrente: pulizia delle parti comuni, illuminazione, consumo di acqua e riscaldamento centralizzato, giardinaggio, piccole riparazioni, costi di portierato / guardiania;
• manutenzione periodica degli impianti: ascensore, autoclave, impianti comuni, verifiche obbligatorie di sicurezza di carattere ricorrente;
• spese di amministrazione: compenso dell’amministratore, tenuta della contabilità, assicurazione.

Il motivo per cui tali spese sono a carico dell’usufruttuario è legato al fatto che il medesimo è il soggetto che trae godimento dall’uso del bene e pertanto è tenuto a sostenere i costi necessari a consentire il pieno utilizzo quotidiano dello stesso. Si tratta delle spese di carattere ripetitivo o ciclico per interventi che non incidono in maniera significativa sulla struttura dell’immobile o sul valore dello stesso, ma consentono ai condomini di godere appieno delle unità immobiliari di loro proprietà e delle parti comuni dello stabile condominiale.

Spese straordinarie

Come si è visto, le riparazioni e manutenzioni straordinarie sono, invece, a carico del nudo proprietario (art. 1005 Codice Civile).

In ambito condominiale, le principali spese straordinarie sono:

• interventi strutturali: quali, ad esempio il rifacimento del tetto, consolidamento delle strutture portanti, rifacimento delle facciate e dei lastrici solari o dei balconi aggettanti;
• innovazioni e miglioramenti: quali l’installazione di un nuovo ascensore, la realizzazione del cappotto termico, ecc.;

• sostituzioni integrali: quali la sostituzione integrale o parziale di impianti comuni (caldaia, autoclave, videocitofono, ecc,) quando non si tratti di semplici riparazioni degli impianti esistenti, ma di interventi significativamente modificativi/migliorativi.

La ragione per cui le spese straordinarie ricadono sul nudo proprietario è legata al fatto che si tratta di spese per interventi che incidono in maniera durevole sulla struttura stessa dell’immobile o sui suoi impianti, aumentando conseguentemente il valore dell’immobile stesso.

La distinzione tra spese ordinarie e straordinarie non è quindi legata all’entità economica delle stesse, ma all’incidenza che gli interventi hanno sul valore capitale del bene, valore di cui solo il nudo proprietario può beneficiare.

Rapporti con il condominio e responsabilità verso i terzi

Chiariti i criteri di ripartizione delle spese condominiali nei rapporti interni fra nudo proprietario e usufruttuario, è necessario evidenziare che nei confronti del condominio i medesimi sono responsabili in solido, ovverosia ciascuno dei due soggetti risponde nei confronti del condominio per tutte le spese, fatta salva la facoltà di chi ha pagato di rivalersi nei confronti dell’altro soggetto per quanto anticipato per spese non di propria competenza.

In altre parole, il condominio può richiedere al nudo proprietario tanto il pagamento delle spese straordinarie quanto di quelle ordinarie, fatto salvo il diritto del nudo proprietario di rivalersi nei confronti dell’usufruttuario per quanto attiene le spese ordinarie (e viceversa).

A tale conclusione deve giungersi applicando l’art. 67 delle disposizioni attuative del Codice Civile, che all’ultimo comma stabilisce che “il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale”.

Tale articolo è stato modificato in maniera sostanziale dalla L. 220/2012 (Riforma dell’ordinamento condominiale) che, per quanto riguarda i rapporti fra usufruttuario, nudo proprietario e condominio ha introdotto il principio della responsabilità solidale nei confronti del condominio stesso. Tale novità legislativa ha risolto un contrasto giurisprudenziale esistente, adottando una soluzione difforme rispetto all’orientamento prevalente fino a quel momento, in virtù del quale nudo proprietario e usufruttuario avrebbero dovuto rispondere esclusivamente delle spese di propria competenza e non solidalmente della integralità delle spese condominiali.

La giurisprudenza formatasi in seguito alla riforma ha ribadito, in applicazione del principio di responsabilità solidale, la possibilità per il condominio di agire tanto nei confronti dell’usufruttuario, quanto del nudo proprietario per l’intero ammontare delle spese condominiali non versate (si vedano a proposito Cassazione Civile n. 36372/2022 e numerose sentenze di merito, fra cui la recentissima sentenza del Tribunale di Catania del 14 gennaio 2026).

Diritto dell’usufruttuario di partecipare all’assemblea condominiale

L’art. 67 disp. att. c.c. disciplina altresì la partecipazione all’assemblea dell’usufruttuario e del nudo proprietario, stabilendo che per le deliberazioni relative all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni il diritto di voto spetti all’usufruttuario. Si tratta infatti delle deliberazioni che incidono sulle spese ordinarie relative alla gestione corrente.

Il diritto di voto per le deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria spetta invece al nudo proprietario.

Alla luce di queste disposizioni, la giurisprudenza più recente ha più volte ribadito che l’usufruttuario è pienamente legittimato a partecipare all’assemblea e a votare le delibere attinenti le spese di ordinaria amministrazione, potendo altresì impugnare le stesse, nei termini di legge, ove viziate. Qualora si tratti di delibere relative all’approvazione di spese straordinarie avrà diritto di partecipazione e di voto il nudo proprietario. Pertanto, nudo proprietario e usufruttuario potranno trovarsi a partecipare congiuntamente all’assemblea, con diritto di votare le rispettive delibere di propria competenza.

Conclusivamente appare il caso di evidenziare che affinché il diritto di partecipare all’assemblea possa essere correttamente esercitato l’amministrazione condominiale dovrà essere correttamente informata circa la sussistenza del diritto di usufrutto a carico di una delle unità immobiliari facenti parte del condominio, ciò anche al fine di una corretta ripartizione interna delle spese.

Avv. Valeria Esposito