Approvata la riforma della disciplina dei trasferimenti degli immobili oggetto di donazione

Come avevamo anticipato nel nostro articolo di novembre, è stato portato avanti l’iter parlamentare per l’approvazione della riforma della disciplina relativa alla restituzione dei beni oggetto di donazione.​La camera il 2 dicembre 2025 ha approvato la legge 182, il cui art. 44 ha introdotto le modifiche agli art. 561 e 563 Codice Civile di cui abbiamo parlato nel nostro precedente articolo.
La legge, pubblicata in Gazzetta Ufficiale, il 3 dicembre 2025, entrata in vigore dal 18 dicembre 2025 e prevede una sostanziale modifica dei citati articoli del Codice Civile, nell’ottica di eliminare alla radice le incertezze connesse alla circolazione dei beni di provenienza donativa.

Gli articoli riformati

Riassumendo (e riportandosi per un approfondimento al precedente articolo pubblicato a novembre) la disciplina codicistica è stata modificata nei seguenti termini:

• la nuova formulazione dell’art. 561 Codice Civile statuisce che i pesi e le ipoteche iscritti dal donatario restano efficaci, anche nel caso in cui l'immobile sia oggetto di restituzione a favore dell’erede legittimario in conseguenza dell'azione di riduzione dal medesimo proposta. ​La disciplina anteriore prevedeva una tutela più ampia del legittimario, stabilendo che l’immobile oggetto di restituzione venisse liberato da pesi e ipoteche gravanti sullo stesso. Con la nuova disposizione di legge, il legittimario che riceva in restituzione un bene gravato da pesi o ipoteche avrà diritto a essere compensato in denaro dal donatario in misura pari al minor valore del bene conseguente all'esistenza del gravame, il tutto nei limiti necessari per reintegrare la quota di riserva. Tale disciplina è applicabile sia ai beni immobili, che ai beni mobili siano essi o meno iscritti nei pubblici registri;

• la nuova formulazione dell’art. 563 Codice Civile stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i diritti dei terzi ai quali il donatario abbia alienato, a titolo oneroso, gli immobili donati. L'acquisto a titolo oneroso effettuato dal terzo diviene pertanto definitivo al momento del trasferimento e il legittimario che sia stato leso dalla donazione non ha più la possibilità di pretendere la restituzione del bene donato, nel caso in cui lo stesso sia stato alienato a titolo oneroso dal donatario, indipendentemente dal decorso del periodo di 20 anni dalla trascrizione della donazione.Il legittimario leso potrà rivalersi unicamente nei confronti del donatario, il quale - a fronte della sentenza ottenuta all’esito dell’azione di riduzione - sarà tenuto a compensarlo in denaro fino a integrare la quota di legittima lesa.
  Qualora il donatario sia insolvente, il legittimario leso non avrà più la possibilità di rivalersi nei confronti del terzo che abbia acquistato l’immobile a titolo oneroso, ricadendo pertanto totalmente sul legittimario il rischio legato alla incapienza del donatario. Con tale modifica la tutela del legittimario viene significativamente ridotta.
  Se, invece, il terzo ha acquisito il bene a titolo gratuito, il medesimo, in caso di insolvenza del donatario, sarà tenuto a compensare il legittimario in denaro nei limiti del vantaggio conseguito.

Il regime transitorio

Stante la rilevanza della riforma e le sue significative conseguenze sulla disciplina della tutela degli eredi legittimari, il legislatore ha stabilito una disciplina transitoria per regolare le successione già aperte prima dell’entrata in vigore della legge e le donazioni effettuate sotto la vigenza della precedente disciplina.In particolare, il legislatore ha previsto che per le successioni aperte in data anteriore all'entrata in vigore della legge o per le donazioni già realizzate, continui ad applicarsi la precedente disciplina a condizione che, entro sei mesi dall'entrata in vigore della nuova legge:

•    se la successione è già aperta, i legittimari provvedano a notificare e a trascrivere la domanda di riduzione

•    se la successione non è ancora aperta, i soggetti potenzialmente lesi dalla donazione, provvedano a notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione stessa nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa.

Qualora, entro il predetto termine di 6 mesi, non vengano posti in essere i descritti adempimenti, si applicherà la nuova disciplina anche alle donazioni già realizzate e alle successioni già aperte.

Risulta pertanto fondamentale, qualora si intenda avvalersi del precedente regime, maggiormente tutelante per i legittimari, rivolgersi a un legale per attivare le cautele necessarie per poter invocare l’applicazione della disciplina previgente.

Conclusioni

L’iter per il completamento della modifica della disciplina in questione è stato velocizzato, essendo inserito nell’ambito del DDL Semplificazioni, e ha portato alla riforma da tempo invocata dagli esperti del settore immobiliare. Tale riforma porterà sicuramente a una maggior facilità di circolazione degli immobili, limitando d’altro canto la tutela degli eredi legittimari, che si troveranno a dover fronteggiare, senza garanzie, il rischio di insolvenza del soggetto beneficiario della donazione lesiva della quota di legittima.

 Avv. Valeria Esposito