Successioni: al via l’iter per la modifica della disciplina relativa alla restituzione dei beni oggetto di donazione

La disciplina contenuta negli articoli 561 e 563 Codice Civile costituisce una importante tutela degli interessi degli eredi legittimari i cui diritti successori siano stati lesi da donazioni effettuate in vita dal de cuius o da disposizioni a titolo di legato contenute nel testamento.
I legittimari sono i familiari più stretti del de cuius – ovverosia il coniuge e i figli e, in mancanza di questi ultimi, gli ascendenti - a cui la legge garantisce una quota minima di eredità, la c.d. quota di legittima, che non può essere compromessa né dalle disposizioni testamentarie, né dalle donazioni che la persona deceduta abbia effettuato in vita.
Laddove tale quota di legittima sia stata pregiudicata, il legittimario ha la facoltà di esercitare l’azione di riduzione, al fine di ottenere la dichiarazione di inefficacia degli atti di disposizione lesivi, per la parte in cui essi eccedano la quota di cui il de cuius poteva liberamente disporre (la c.d. quota disponibile).
Questa forma di tutela risulta particolarmente significativa per quanto riguarda i beni immobili oggetto di donazione o legato, in quanto gli articoli citati consentono ai legittimari, che abbiano ottenuto una sentenza che disponga la riduzione delle donazioni o dei legati lesivi della quota di legittima, per un verso, di richiedere la restituzione dei beni immobili oggetto di donazione o legato liberi da ogni peso o ipoteca di cui siano stati gravati dal donatario o dal legatario, per altro verso - cosa ancora più rilevante - di richiedere la restituzione anche al terzo che abbia ricevuto, a qualsiasi titolo, l’immobile dal donatario.
La disciplina in questione – fortemente tutelante per gli eredi legittimari – ha un impatto significativo sulla circolazione degli immobili provenienti da donazione e legato, in quanto sottopone i soggetti a favore dei quali sia stata iscritta ipoteca o a favore dei quali sia concesso un diritto di godimento del bene e gli aventi causa dai donatari al rischio di subire l’azione di restituzione da parte dei legittimari, per un lungo periodo di tempo (come vedremo in seguito, 20 anni dalla donazione).
In ragione di detto rischio gli immobili di provenienza donativa risultano meno facilmente commerciabili, così come risulta, sia per quelli oggetti di donazione che per quelli oggetto di legato, più difficile ottenere finanziamenti, per esempio per la loro ristrutturazione, o concedere detti beni in godimento a terzi, con ogni relativa conseguenza sulla libera circolazione dei predetti beni.
Da diversi anni si dibatte in dottrina e fra gli operatori del settore sull’opportunità di modificare questa disciplina, al fine di rendere più agevole il trasferimento di beni provenienti da donazione (e legato), e recentemente il legislatore, accogliendo tali istanze, ha avviato l’iter parlamentare per l’approvazione di significative modifiche dei richiamati articoli.

La disciplina vigente

Prima di passare all’esame delle novità legislative in fase di approvazione, vediamo nel dettaglio qual è la disciplina attualmente vigente.
L’articolo 561 Codice Civile precisa che gli immobili che il donatario (o il legatario) deve restituire in conseguenza dell’azione di riduzione sono liberati da ogni peso o ipoteca di cui il donatario (o legatario) può averli gravati.
Ciò significa che, laddove l’immobile oggetto di donazione (o legato) debba essere restituito al legittimario, perderanno efficacia sia le ipoteche iscritte sull’immobile stesso, sia tutti i vincoli (di carattere obbligatorio o reale) in virtù dei quali il donatario (o legatario) abbia concesso il bene in godimento a terzi (si pensi, per esempio, alla costituzione di diritti di servitù o usufrutto o alle concessione in locazione degli immobili).
La norma prevede una limitazione temporale a tale disciplina, in quanto i pesi e le ipoteche resteranno efficaci se l’azione di riduzione è promossa dopo venti anni dalla trascrizione della donazione. In questo caso sorgerà l’obbligo per il donatario di compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni, purché la domanda sia stata proposta entro dieci anni dall'apertura della successione.
L'articolo 563 Codice Civile regola, invece, l'azione contro gli aventi causa dai donatari nei confronti dei quali sia stata promossa, con successo, l’azione di riduzione, stabilendo il rilevante principio in base al quale, se il bene oggetto di donazione è stato alienato a terzi e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili.
Tale facoltà può essere esercita solo se sia stata preventivamente tentata l'escussione dei beni del donatario, ovverosia se si sia prima promossa, infruttuosamente, l’azione volta a ottenere il pagamento dell’equivalente in denaro del bene, aggredendo il patrimonio del donatario.
La norma nella sua formulazione attuale prevede, inoltre, che il terzo acquirente possa liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in denaro.
La disciplina in questione si applica quale che sia il titolo in forza del quale il terzo ha acquisito la proprietà del bene oggetto della donazione ridotta e pertanto sia in caso di acquisto a titolo gratuito, sia in caso di acquisto a titolo oneroso.

Le criticità del sistema attuale

Come si è osservato, l’attuale regolamentazione della disciplina della restituzione dei beni immobili oggetto di donazione o legato comporta delle incertezze per i soggetti terzi acquirenti e per i soggetti a favore dei quali sia stato concesso un peso o un’ipoteca gravanti sui beni stessi. Tale incertezza persiste, sia per la fattispecie regolata dall’art. 561 Codice Civile, che per quella di cui all’art. 563, per la significativa durata di 20 anni.
In ragione dei rischi che ricadono sui terzi, gli immobili oggetto di donazione risultano, per un verso, più difficilmente commerciabili, per altro verso, come si è visto, risulta più difficile ottenere finanziamenti dagli istituti di credito offrendo gli stessi quale garanzia ipotecaria.
Allo stato, tali difficoltà possono essere superate mediante la sottoscrizione da parte del donatario, che intenda richiedere un finanziamento o che intenda cedere a terzi l’immobile oggetto di donazione, di una polizza assicurativa a copertura del danno derivante al soggetto mutuante dalla cancellazione dell’ipoteca ai senti dell’art. 561 Codice Civile o al terzo acquirente dall’obbligo di pagamento dell’equivalente ai sensi dell’art. 563 Codice Civile.
La sottoscrizione di una polizza può rappresentare una buona soluzione, pur comportando la necessità dei sostenere il costo del premio iniziale e rendendo necessari, per il periodo di 20 anni, successivi aggiornamenti della polizza stessa - sia in termini di somma garantita che in termini di soggetti assicurati - per garantire che la copertura si adegui agli eventuali passaggi di proprietà del bene e ai cambiamenti di valore dello stesso. 

Le prospettive di riforma

Come si è accennato, proprio al fine di eliminare alla radice le incertezze connesse alla circolazione dei beni di provenienza donativa, il legislatore ha recentemente avviato la procedura per introdurre significative modifiche ai richiamati articoli del Codice Civile.
Nella seduta dell’8 ottobre 2025 il Senato ha, infatti, approvato il disegno di Legge n. 1184 denominato “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”, con l’art. 15 del quale è stata prevista la modifica degli artt. 561 e 563 del Codice Civile nei seguenti termini.
Quanto all’art. 561 Codice Civile, l’art. 15 del disegno di legge ha previsto che la disciplina attualmente in vigore, relativa alla liberazione da pesi e ipoteche dell’immobile oggetto di restituzione a favore del legittimario, resti valida esclusivamente per il caso di legato. Per il caso di donazione, invece, l’immobile restituito rimarrà gravato da pesi e ipoteche e il donatario sarà tenuto “a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata”.
Quanto all’art. 563 Codice Civile, il disegno di legge ha previsto una radicale modifica della disciplina, disponendo che la riduzione delle donazioni non pregiudicherà i diritti dei terzi a cui il donatario abbia alienato – a titolo oneroso – gli immobili oggetto di donazione, ricadendo esclusivamente sul donatario l’obbligo di compensare in denaro i legittimari, nei limiti in cui la quota di legittima a essi spettante sia stata lesa. Sulla base del disegno di legge, nel caso in cui il donatario sia insolvente, il terzo acquirente a titolo oneroso non sarà, comunque, tenuto a restituire l’immobile, né versare l’equivalente in denaro.
La compensazione in denaro sarà dovuta unicamente dal terzo avente causa che abbia ricevuto la proprietà dell’immobile a titolo gratuito.
Il disegno di legge 1184 approvato dal Senato passerà ora all’esame della Camera dei Deputati, la quale, dopo l’esame da parte della Commissione competente per materia, provvederà a votare il testo in Aula. Laddove il testo venga definitivamente approvato, la Legge verrà promulgata dal Presidente della Repubblica.

Conclusioni

L’iter per il completamento della modifica della disciplina in questione è pertanto ancora lungo, ma il fatto stesso che sia stato attuato il primo passaggio parlamentare è stato visto con favore dagli esperti del settore immobiliare, nell’ottica dell’eliminazione di una norma di legge che nel tempo ha fortemente condizionato il mercato immobiliare italiano.

Valeria Esposito