Contratto di locazione privo di forma scritta e non registrato

La disciplina dei contratti di locazione a uso abitativo è dettata dalla Legge 431 del 1998, il cui primo articolo stabilisce che i contratti di locazione, fatta eccezione per i contratti di durata inferiore a 30 giorni, debbano avere forma scritta.

Il requisito della forma scritta è previsto espressamente quale requisito di validità del contratto stesso (c.d. forma scritta ad substantiam). Ciò significa che, in mancanza di tale requisito, può essere fatta valere la nullità del contratto ab origine, ovverosia sin dal momento della conclusione dello stesso.

L’art. 13 della richiamata legge prevede un ulteriore rilevante requisito per la validità del contratto di locazione e cioè che lo stesso sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Tale obbligo – che evidentemente ha lo scopo di evitare la stipulazione di contratti di locazione “in nero” non dichiarati al fisco - è posto a carico del locatore (ovverosia il proprietario dell’immobile), il quale è tenuto a provvedere alla registrazione entro il termine perentorio di 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto, dandone poi comunicazione, entro i 60 giorni successivi, sia al conduttore, sia all’amministratore del condominio nell’ambito del quale si trovi l’unità immobiliare locata.

Ma cosa accade se manca uno o entrambi i predetti requisiti?

Contratto concluso di fatto e non registrato

Come anticipato, la forma scritta del contratto di locazione è un vero e proprio requisito di validità dello stesso, mancando il quale il contratto è radicalmente nullo, ovverosia privo di effetti sin dal momento della sua conclusione.

Dottrina e giurisprudenza si sono interrogate su chi possa far valere la nullità del contratto per carenza di forma scritta, senza giungere a conclusioni univoche.

Secondo l’orientamento espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza 18214 del 17 settembre 2015 (poi ripresa con sentenza n. 5794 del 2019), la nullità del contratto concluso per fatti concludenti (cioè con la mera consegna dell’immobile e sulla base di accordi verbali) sarebbe assoluta e potrebbe, pertanto, essere fatta valere non solo dal conduttore, ma anche dal locatore e potrebbe altresì essere rilevata d’ufficio dal Giudice. Solo nel caso in cui la forma orale sia stata imposta unilateralmente dal locatore, la facoltà di richiedere la nullità del contratto spetterebbe unicamente al conduttore.

Una più recente sentenza della Suprema Corte – la n. 9475 del 9 aprile 2021 - si è, invece, discostata da tale orientamento, affermando che la nullità del contratto potrebbe essere fatta valere unicamente dal conduttore, considerato parte debole del contratto di locazione.

Allo stesso modo, secondo tale orientamento, solo il conduttore potrebbe far valere la mancata registrazione, chiedendo la nullità del contratto di locazione e, come vedremo meglio in seguito, la restituzione dei canoni - o, in alternativa, secondo quanto stabilito dall’art. 13, comma 6, della Legge 431/98, chiedendo che il canone di locazione sia rideterminato nel valore minimo previsto dagli articoli 2 e 5 della medesima legge (contratti a canone “agevolato”) e venga restituito dal locatore quanto eventualmente ricevuto in eccesso.

Le conseguenze dell’accertamento della nullità del contratto di locazione

Cosa accade nel caso in cui il conduttore abbia fatto valere in giudizio la carenza di forma scritta e/o la carenza di registrazione del contratto di locazione, chiedendo la nullità dello stesso?

Il Giudice, come si è visto, dovrà dichiarare la nullità del contratto, che, pertanto, verrà considerato privo di efficacia sin dalla sua conclusione, rendendo pertanto prive di giustificazione le prestazioni fino a quel momento eseguite.

In virtù di tale effetto, il conduttore avrà, per un verso, l’obbligo di riconsegnare l’immobile locato, per altro verso, diritto a pretendere la restituzione dei canoni versati, risultando i versamenti privi di causa, trattandosi quindi di somme indebitamente ricevute dal locatore.

Non sfugge tuttavia il fatto che il conduttore ha - nel periodo in cui il rapporto di locazione, poi dichiarato nullo, è durato - usufruito dell'immobile. A differenza dei canoni versati, si tratta di una prestazione che, per la sua natura, non può essere oggetto di restituzione da parte del conduttore a favore del locatore e, pertanto, cessati con effetto retroattivo gli obblighi scaturenti dal contratto di locazione nullo, occorre interrogarsi su quali siano le conseguenze a carico del conduttore. 

In particolare, avendo di fatto goduto dell'immobile, il conduttore sarà sempre tenuto a versare un'indennità? E in caso di risposta affermativa, tale indennità sarà commisurata al canone di locazione che le parti avevano concordato, sia pure verbalmente?

Corte di Cassazione: il caso pratico

Proprio su tali quesiti si è soffermata una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 32696 del 16.12.2024. Nel caso esaminato dalla Suprema Corte il conduttore di un immobile si era rivolto al Tribunale di Roma al fine di sentire dichiarare la nullità del contratto di locazione concluso in forma verbale e non registrato, con condanna del locatore alla restituzione integrale delle somme ricevute a titolo di canoni di locazione. Il locatore non si era costituito in giudizio, non svolgendo, pertanto, nessuna difesa, né articolando nessuna domanda riconvenzionale.

Avendo il Tribunale rigettato integralmente le domande proposte, il conduttore ha impugnato la sentenza avanti alla Corte d’Appello di Roma, la quale, pur dichiarando la nullità del contratto di locazione, ha respinto la domanda di restituzione dei canoni, affermando che, avendo il conduttore goduto dell’immobile, con la restituzione integrale dei canoni si sarebbe verificato un ingiustificato arricchimento in suo favore. Il giudice di secondo grado ha, altresì, respinto la domanda di restituzione parziale dei canoni versati in eccesso rispetto al canone “agevolato”, ritenendo che detta domanda fosse stata formulata espressamente solo nel giudizio di appello e non potesse essere considerata inclusa nella domanda di restituzione integrale dei canoni.

Il conduttore ha, pertanto, proposto ricorso in Cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma e la Suprema Corte ha accolto il ricorso.

In particolare, la Corte di Cassazione ha rilevato che il giudice di secondo grado ha errato nel riconoscere a favore del locatore il diritto a trattenere per intero i canoni di locazione ricevuti in forza del contratto di locazione nullo e ciò per un duplice ordine di motivi.

In base all’art. 2033 codice civile, colui che ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto alla restituzione integrale di quanto versato. La Suprema Corte evidenzia come ogni qual volta venga meno il vincolo originario che giustificava una prestazione, l’azione accordata sia quella di ripetizione dell’indebito oggettivo, e ciò anche quando “la controprestazione (come quella effettuata, nella specie da parte locatrice, con la concessione in godimento del bene) non sia ripetibile”.

Il diritto alla restituzione integrale dell’indebito, ai sensi dell’art. 2033 codice civile, non può essere respinto in ragione dell’ingiustificato arricchimento del conduttore, in assenza, come nel caso di specie, dello svolgimento della domanda riconvenzionale da parte del locatore di riconoscimento di un’indennità ai sensi dell’art. 2041 codice civile. In altre parole, l’arricchimento senza causa non può essere rilevato d’ufficio dal Giudice, ma deve essere fatto valere dalla parte interessata.

Sotto altro profilo, la Corte di Cassazione, richiamando la sentenza n. 20383/2016, ha evidenziato che l’indennità dovuta in ragione dell’arricchimento senza causa del conduttore non può corrispondere automaticamente all’importo del canone di locazione concordato con contratto nullo, ma va “liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dalla parte nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che la stessa avrebbe potuto trarre nell’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.

La Corte di Cassazione ha quindi rinviato alla Corte d’Appello di Roma per la decisione sulla base dei seguenti principi di diritto:

“in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell’art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest’ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell’erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall’instaurazione di una valida relazione contrattuale”.

I rischi connessi alla mancanza di forma scritta e mancanza di registrazione ricadono principalmente sul locatore

Dall’esame della recente sentenza della Corte di Cassazione appena analizzata appare evidente che, in mancanza di forma scritta e di registrazione del contratto di locazione, i principali rischi ricadono sul locatore, il quale, oltre a poter subire accertamenti di carattere fiscale, potrà vedersi costretto a restituire al conduttore in tutto o in rilevante parte quanto ricevuto a titolo di canone.

A ciò si aggiunga, infine, che, in mancanza di contratto scritto o di contratto registrato, il locatore non potrà avvalersi, per il caso di mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore, della rapida procedura di sfratto, ma dovrà avviare, per ottenere la restituzione dell’immobile, la ben più complessa procedura volta al riconoscimento dell’occupazione senza titolo.

avv. Valeria Esposito