Il condominio “minimo”: caratteristiche e modalità di gestione

Il caso: rifacimento del tetto di una palazzina bifamiliare.

Il sig. Bianchi è proprietario di un appartamento in una località di vacanza. L’appartamento è inserito in uno stabile d’epoca di due piani, si sviluppa in parte al piano terra e in parte al primo piano ed è stato completamente ristrutturato. L’altro appartamento della palazzina, che occupa in parte il primo piano e in parte il secondo, appartiene al sig. Rossi, che lo ha ereditato, ma non lo utilizza e lo ha lasciato in uno stato di sostanziale abbandono.

Il sig. Bianchi è preoccupato perché si è reso conto che il tetto di copertura dello stabile necessita di rilevanti interventi, ma il sig. Rossi, dal medesimo interpellato, ha fatto capire di non essere intenzionato ad avviare i lavori di manutenzione straordinaria del tetto, né tantomeno a condividere i relativi costi.

Come potrà agire il sig. Bianchi?

Le parti comuni dell’edificio.

Per rispondere al quesito del sig. Bianchi occorre prendere in considerazione l’istituto giuridico del “condominio”. Si fa riferimento a tale figura giuridica allorquando in un edificio più piani o porzioni di piano appartengano in via esclusiva a soggetti diversi e un certo numero di beni, impianti e servizi siano, invece, di uso comune e legati alle proprietà esclusive dalla relazione di accessorietà. 

Si tratta delle c.d. parti comuni del condominio, che vengono elencate a titolo esemplificativo dall’art. 1117 del codice civile che stabilisce, fra l’altro, che “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Il tetto costituisce, pertanto, una parte comune del condominio. I costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso sono destinati a essere ripartiti fra i condomini pro quota, in base al valore millesimale del bene di proprietà esclusiva di ciascuno di essi.

Le decisioni relative all’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria di notevole entità sono normalmente assunte dall’assemblea dei condomini, con i voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 codice civile).

Il condominio minimo.

Tale è la disciplina generale relativa alle manutenzioni straordinarie delle parti comuni dei condomini.

L’immobile del sig. Bianchi, tuttavia, si trova in uno stabile composto da due sole unità. Occorre in questa situazione fare riferimento alla specifica disciplina del c.d. condominio minimo, ovverosia il condominio composto da due soli partecipanti.

Le caratteristiche principali del condominio minimo:

• esiste di diritto, senza necessità di atto costitutivo, per il fatto stesso del frazionamento in più unità di un immobile da parte dell’originario unico proprietario (principio questo recentemente ribadito da Cassazione Civile sezione II Ordinanza del 6 ottobre 2021);
• non necessita di un amministratore (necessario se i condomini sono più di quattro);
• non necessita di un regolamento condominiale (necessario se i condomini sono più di dieci)

Quanto al resto, secondo il prevalente orientamento della Corte di Cassazione, il condominio minimo è regolato dalle norme che disciplinano il condominio, in quanto applicabili, e non da quelle della comunione. 

Tale orientamento è quello adottato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali, chiamate a dirimere i dubbi precedentemente creatisi, con la sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006, hanno confermato l’applicabilità della disciplina del condominio per il caso di uno stabile composto solo da due unità immobiliari.

Le decisioni relative alla gestione delle parti comuni del condominio minimo devono, pertanto, essere assunte dall’assemblea condominiale, in questo caso composta da soli due condomini. 

L’assemblea dovrà essere convocata formalmente (mediante lettera raccomandata a/r o pec) dal condomino che ne ha interesse, informando l’altro condomino dell’oggetto delle deliberazioni di cui si intende discutere e sulle quali si intende assumere una decisione. 

Una importante differenza rispetto al condominio ordinario riguarda la modalità di approvazione delle delibere: nell’ambito dell’assemblea del condominio minimo, infatti, non verranno applicate le maggioranze previste dall’art. 1135 codice civile, ma sarà necessaria l’approvazione da parte di entrambi i condomini, passandosi quindi dal principio di maggioranza al diverso criterio dell’unanimità (cfr. Cass. Civ. 15705 del 23 luglio 2020).

Cosa accade in mancanza di accordo sull’approvazione delle delibere?

Qualora non fosse possibile raggiungere un accordo tra i due partecipanti al condominio minimo in ordine alla materia da deliberare, sulla base del combinato disposto degli articoli 1105 e 1139 codice civile, ciascuno dei condomini potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché provveda in camera di consiglio a dirimere il contrasto, nominando eventualmente un amministratore (art. 1105 codice civile).

Sempre sulla base del richiamato orientamento giurisprudenziale, neppure nel condominio minimo il singolo condomino ha facoltà di assumere la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’altro, dovendosi applicare anche a tale fattispecie l’art. 1134 codice civile.

Questo articolo impedisce che il singolo condomino assuma iniziative individuali in ordine alla gestione delle parti comuni, prevedendo che il condomino che dovesse sostenere delle spese per la gestione delle parti comuni dell’edificio, senza aver preventivamente ricevuto il formale consenso dell’amministratore e dell’assemblea, non potrà ottenerne il rimborso pro quota. 

Questa regola vale appunto anche per il condominio minimo e, pertanto, ciascun condomino, prima di assumere qualsivoglia iniziativa, deve ottenere l’assenso dell’altro o rinunciare alla richiesta di rimborso delle spese eventualmente sostenute.

L’unica eccezione a questa regola è rappresentata, sempre a norma dell’art. 1134 codice civile, dalla necessità di eseguire opere urgenti e non differibili. In tale caso, il condomino che abbia anticipato i costi per dette opere avrà diritto al rimborso da parte dell’altro condomino della quota di sua spettanza.

Quali sono gli interventi urgenti e indifferibili?

Vengono considerate urgenti solo le spese che non possono essere rinviate, dovendo “l’urgenza essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità”. (Corte di Cassazione II sez. civ. 3 settembre 2013 n. 20151, principi questi confermati anche di recente da Cass. Civ. n. 27106 del 6 ottobre 2021, Cass. Civ. 5570 dell’1 marzo 2021). 

Ricade sulla parte che richiede il rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni l’onere di provare l’urgenza dell’intervento eseguito e l’impossibilità di rinviarne l’esecuzione all’esito dell’approvazione da parte dell’assemblea (o nel condomino minimo da parte dell’altro condomino) o, in mancanza di tale approvazione, della decisione dell’autorità giudiziaria assunta in seguito al ricorso ex art. 1105 codice civile.

Il requisito dell’urgenza va interpretato in termini piuttosto restrittivi: non è sufficiente, perché il condomino abbia diritto al rimborso, che l’intervento fosse necessario, ma è, altresì, indispensabile che l’intervento stesso non fosse procrastinabile. 

Nella casistica degli interventi considerati urgenti dalla giurisprudenza troviamo, a titolo esemplificativo:
- le opere di manutenzione intraprese in seguito all’emanazione di un’ordinanza comunale che ne imponeva l’esecuzione;
 - le opere necessarie per ovviare al documentato grave stato di degrado in cui versava il tetto di uno stabile, evidenziato anche dal crollo improvviso di una torretta da camino;
- opere realizzate sulla facciata di uno stabile in seguito al crollo improvviso di una lastra di granito facente parte della stessa. 

La condizione d’urgenza viene, invece, considerata non sussistente nelle ipotesi in cui la situazione a cui l'intervento vuol porre riparo si protragga da anni.

In un caso come quello preso in esame, dove, la necessità di intervenire sul tetto si protrae da tempo, occorrerà, in mancanza di assenso del sig. Rossi, che il sig. Bianchi si rivolga all’autorità giudiziaria per far autorizzare i lavori. Solo in tal caso potrà essere richiesto il rimborso dei costi sostenuti per le manutenzioni.

Avv. Valeria Esposito