Contratti di locazione a canone variabile: sono legittimi?

Canone “a scaletta”: di che cosa si tratta?

Si parla, in gergo, di canone “a scaletta” quando il canone di locazione pattuito fra le parti contraenti non è ​fisso per l’intera durata del contratto, ma è soggetto a variazioni nel corso del tempo. Generalmente si tratta di progressive variazioni in aumento, ovverosia si parte da una canone iniziale di una certa entità, per poi procedere a uno o più aumenti nel corso del tempo fino ad arrivare al canone definitivo, da applicarsi alla rimanente durata del contratto.

Come si struttura un canone “a scaletta”?

Un semplice esempio ci consentirà di comprendere come può essere strutturata la variazione del canone: il sig. Rossi e il sig. Bianchi concludono un contratto di locazione relativo a un negozio di proprietà del primo. La durata del contratto è, come previsto dalla legge, di 6 anni, con rinnovo automatico di altri 6, e i contraenti pattuiscono che il canone per il primo anno sia fissato in € 24.000,00, per il secondo in € 27.000,00 e a partire dal terzo anno, per l’intera residua durata del contratto, in € 30.000,00. Le parti concordano inoltre che l’aggiornamento ISTAT verrà applicato solo a partire dal quarto anno.

E’ legittimo prevedere progressive variazioni del canone?

Da tempo la giurisprudenza, sia di merito, che di legittimità, ha risposto affermativamente alla domanda per quanto attiene agli immobili a uso non abitativo, confermando la possibilità di prevedere contrattualmente variazioni del canone nel corso della durata della locazione.

Perché le progressive variazioni del canone siano valide occorre che le stesse siano obiettivamente determinate nel contratto, ovverosia che siano indicati gli esatti criteri in base ai quali le modifiche del canone verranno calcolate. E’ necessario inoltre che gli aumenti del canone non nascondano un intento di eludere il limite posto dall’art. 32 L. 392/78 relativo alla misura massima dell’aggiornamento annuale del canone, pari al 75% dell’indice ISTAT.

La Corte di Cassazione ha, infatti, anche recentemente ribadito che “in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, poiché le parti sono libere di fissare un canone iniziale di qualsivoglia importo, deve ritenersi altresì possibile che le stesse prevedano nel contratto la modificazione - anche in aumento - del canone medesimo nel corso del rapporto, dato che esse ben potevano prevedere quest'ultimo importo per tutta la durata del rapporto contrattuale, dall'inizio alla fine.

Va rimarcato, sul piano testuale, che l'art. 32 legge locaz. parla di "aggiornamenti" e non di maggiorazioni o aumenti. La differenza è sostanziale e i due concetti vanno tenuti distinti; ciò in quanto l'"aumento" implica un accrescimento non solo dell' importo nominale ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore, mentre l'"adeguamento" importa soltanto una variazione della quantità monetaria del canone in funzione della conservazione nel tempo del suo valore effettivo (…) la funzione dell'uno è di preservare il sinallagma del contratto dagli effetti inflattivi, mentre il secondo determina esso stesso il sinallagma - o la ragione di scambio - contrattuale” (Cass. Civ. 4445 del 14.2.2023).

La Suprema Corte ha, quindi, evidenziato che in presenza di un canone "a scaletta", ciò che cambia  è solamente la distribuzione nel tempo dei pagamenti che, anziché avvenire in misura fissa, sono suddivisi in maniera variabile nell'arco della durata della locazione, secondo un criterio progressivamente crescente, ritenendo pienamente legittime, per le locazioni commerciali, detto tipo di pattuizioni.

Sono ammissibili le variazioni del canone per le locazioni di immobili a uso abitativo?

Se, come si è visto, per gli immobili a uso commerciale non vi sono dubbi sull’applicabilità del canone “a scaletta”, diverse considerazioni vanno, invece, svolte per quanto attiene agli immobili a uso abitativo, per i quali la giurisprudenza, fino a tempi recentissimi, ha escluso la possibilità di concordare variazioni in aumento del canone, ritenendo che le clausole volte alla modifica dell’importo del corrispettivo dovuto per la locazione costituiscano una violazione dell’art. 13 della L. 431/98 (posto a tutela del conduttore dell’immobile abitativo, considerato parte debole del contratto).

Le uniche variazioni eventualmente ritenute legittime sono quelle che prevedano una riduzione del canone di locazione per un determinato periodo, alla luce di esigenze espressamente risultanti dal contratto di locazione, quali la necessità da parte del conduttore di realizzare e farsi carico di lavori di ristrutturazione o manutenzione all’interno dell’abitazione.

In simili casi, come osservato dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 1835 del 27.1.2020, non si è di fronte a un aumento del canone di locazione nel corso della durata del contratto, ma alla predeterminazione del canone e al riconoscimento di uno “sconto” per un certo periodo di tempo, a fronte del fatto che il conduttore si faccia carico dei costi per l’esecuzione di determinati lavori.

Se quella riportata è la posizione sin qui tenuta dai giudici di legittimità e di merito, occorre dare conto di una recentissima decisione del Tribunale di Milano, che, discostandosi dal predetto orientamento, con la sentenza n. 9546 del 12.12.22, ha affermato che il principio di libera determinazione del canone e la possibilità di prevederne variazione in aumento riguarda sia le locazione non abitative che quelle abitative.

In particolare, il Tribunale di Milano ha evidenziato che la Legge 431/98 ha previsto la stipulazione dei contratti di locazione abitativa secondo due tipi contrattuali ordinari: quello dei contratti a canone libero, nei quali viene garantita una maggiore stabilità del rapporto (4 anni + 4 anni per legge) “a fronte della libera determinazione del corrispettivo secondo le regole di mercato e le leggi della domanda e dell’offerta” e quello dei contratti a canone concertato, che prevedono una durata minima minore e un canone determinato mediante l’applicazione di parametri prestabiliti.

Nell’ambito della prima categoria, a detta del giudice milanese, “il legislatore ha attribuito alle parti il potere di stabilire il canone iniziale e di regolare le sue eventuali variazioni nel tempo liberamente e senza limiti normativamente imposti, tranne quello rappresentato dal fatto che ciò deve avvenire per mezzo del contratto scritto e registrato”.

Il principio di invariabilità del canone, espresso dall’art. 13 L. 431/98, riguarda, secondo l’interpreazione del Tribunale di Milano, esclusivamente i patti successivi alla stipulazione del contratto e gli eventuali accordi verbali o controscritture non registrate che incidano sulla determinazione del canone, ma non le pattuizioni contenute sin dall’origine nel contratto di locazione, in cui siano espressamente determinati i criteri di variazione del canone pattuito.

Il Tribunale di Milano con la citata sentenza apre pertanto la strada al “canone a scaletta” anche per i contratti di locazione abitativi, purché correttamente redatti e regolarmente registrati.

Occorrerà attendere successive pronunce per comprendere se tale interpretazione estensiva prenderà piede o se prevarrà la posizione maggiormente conservativa, orientata a una più forte tutela del conduttore di immobile ad uso abitativo.

Avv. Valeria Esposito