I trasferimenti immobiliari nelle separazioni e nei divorzi

Tra gli accordi conclusi in sede di accordo di separazione consensuale o di divorzio congiunto i coniugi possono prevedere il trasferimento di immobili (o di quote immobiliari) o la costituzione e trasferimento di altri diritti reali l’uno a favore dell’altro o a favore dei figli.

I vantaggi fiscali nel trasferimento di immobili

L’ordinamento favorisce questo tipo di pattuizioni, prevedendo che tali trasferimenti immobiliari godano del regime di esenzione totale da ogni tributo, previsto dall’art. 19 della Legge 74/1987 a favore degli atti relativi al procedimento di separazione e divorzio. I trasferimenti immobiliari realizzati nell’ambito di un accordo volto alla risoluzione della crisi familiare sono, pertanto, esenti da imposte di registro, ipotecarie e catastale.

Sempre sotto il profilo fiscale va poi evidenziato che, secondo il prevalente orientamento della Corte di Cassazione (Cass. 31603/2018, Cass. 8104/2017, Cass, 13340/2016, Cass. 5356/2016), il trasferimento, dell’immobile (o di una quota di esso) da parte di un coniuge a favore dell’altro nell’ambito dei predetti accordi non comporta la perdita delle agevolazioni prima casa, anche se effettuato entro i 5 anni dall’acquisto e anche nell’ipotesi in cui il cedente non provveda al riacquisto di altro immobile nell’anno successivo. 

Secondo la Suprema Corte, infatti, i trasferimenti in questione non sono sorretti da un intento speculativo, ma rientrano fra gli atti relativi al procedimento di separazione e divorzio e come tali appunto coperti dall’esenzione fiscale sopra descritta.

La Cassazione ammette il trasferimento immobiliare senza necessità del Notaio

Se dal punto di vista fiscale i dubbi circa l’applicazione delle norme sopra menzionate sono stati fugati da diversi anni, solo recentemente la Corte di Cassazione ha chiarito, con la sentenza 2176 del 29.7.2021 delle Sezioni Unite, che gli accordi di trasferimento immobiliare, una volta inseriti nel verbale di udienza redatto dal Cancelliere del Tribunale, acquisiscono, dopo l’omologazione della separazione o la sentenza di divorzio congiunto, valore di atto pubblico e, come tali, costituiscono un titolo valido per la trascrizione diretta in Conservatoria, rendendo pertanto superfluo l’intervento del Notaio.

La sentenza in questione ha finalmente risolto il contrasto venutosi a creare negli anni in giurisprudenza e dottrina.

Un primo orientamento, adottato dalla maggior parte dei Giudici di merito e quindi prevalente nella prassi quotidiana delle separazione e dei divorzi, era quello in base al quale l’accordo fra i coniugi avrebbe potuto contenere esclusivamente un impegno a trasferire immobili o quote di immobili o altri diritti reali da parte di un coniuge a favore dell’altro o dei figli (costituendo l’accordo una sorta di contratto preliminare), rendendosi, quindi, necessaria la stipulazione del contratto definitivo (il c.d. rogito) avanti al Notaio. 

Secondo l’interpretazione dei Tribunali, solo un Notaio avrebbe potuto assumere il ruolo di controllo formale della regolarità dei trasferimento immobiliari previsto dall’art. 29, comma 1 bis, L. 52/85, (come introdotto dall’art. 19 comma 14 del D.l. 78/2010).

Un secondo orientamento riteneva che la negoziazione della crisi coniugale potesse, invece, includere accordi direttamente traslativi di diritti patrimoniali su immobili e che i predetti accordi, recepiti nei verbali di separazione e divorzio redatti dal Cancelliere (purché contenente tutte le informazioni e dichiarazioni richieste dalla legge a pena di nullità per la validità dei trasferimenti immobiliari) costituissero di per sé valido titolo per la trascrizione, non essendo indispensabile l’intervento notarile, ben potendo il Cancelliere, che riveste anch’egli il ruolo di pubblico ufficiale, compiere le verifiche di cui al citato art. 20, comma 1 bis, L. 52/85.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte, nella richiamata pronuncia n. 2176/21, aderendo al secondo orientamento più favorevole alla semplificazione delle procedure di trasferimento immobiliare fra coniugi, hanno espresso il seguente principio di diritto, a cui i Giudici di merito dovranno ora adeguarsi: “sono valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento; il suddetto accordo di divorzio o di separazione, in quanto inserito nel verbale d’udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo la sentenza di divorzio resa ai sensi della L. n. 898 del 1970, art. 4, comma 16, che, in relazione alle pattuizioni aventi ad oggetto le condizioni inerenti alla prole e ai rapporti economici, ha valore di pronuncia dichiarativa, ovvero dopo l’omologazione che lo rende efficace, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 c.c.”.

I vantaggi del trasferimento diretto e le prassi adottate dai Tribunali

Il riconoscimento dell’immediato effetto traslativo (e non meramente obbligatorio) degli accordi relativi al trasferimento della proprietà o di altri diritti reali a favore dei coniugi o dei loro figli, recepiti nel verbale di separazione o divorzio, garantisce una più rapida definizione dei rapporti patrimoniali fra i coniugi stessi e quindi una più rapida risoluzione della crisi familiare, non rendendosi più necessario, dopo l’omologazione della separazione o la pronuncia della sentenza di divorzio, rivolgersi al Notaio per la redazione del rogito.

Viene in questo modo meno il rischio che uno dei due coniugi, dopo aver sottoscritto l’accordo di separazione o divorzio, si sottragga all’obbligo di trasferimento o acquisto immobiliare pattuito, costringendo l’altro a procedere ai sensi dell’art. 2932 c.c., per ottenere la pronuncia di una sentenza che abbia gli effetti traslativi del contratto definitivo.

La soluzione adottata dalla Sezioni Unite della Corte di Cassazione garantisce, pertanto, indubbi vantaggi in termini di rapidità e certezza della definizione della crisi familiare, oltre ad assicurare un risparmio economico, non essendo più necessario l’intervento del Notaio, con i relativi costi che esso comporta.

Vediamo come, nella prassi, i Tribunali si stanno orientando per dare effettivo seguito alla pronuncia della Corte, tenendo conto che dovrà essere garantita – a tutela dell’intera collettività e non solo delle parti in causa - la regolarità e certezza dei trasferimenti immobiliari.

Se formalmente sarà il Cancelliere ad attestare la sussistenza degli elementi di cui all’art. 29, comma 1 bis, L. 52/85 (ovverosia l’ identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie), i vari Tribunali stano adottando soluzioni diverse per l’individuazione dei soggetti che si dovranno occupare della predisposizione degli atti e dei documenti e della trascrizione degli accordi.

Sono state, infatti, approvate dai Tribunali, negli ultimi mesi, linee guida nelle quali, oltre a specificare nel dettaglio il contenuto del ricorso, vengono indicati puntualmente i documenti da produrre. Fra di essi, molti Tribunali (fra i quali quelli di Genova, Torino, Bari, Fermo ecc), includono una perizia giurata redatta da tecnico abilitato – su incarico e a spese dei coniugi – in cui siano comprese tutte le informazioni e gli allegati necessari perché il Cancelliere possa inserire nel verbale di udienza le attestazioni della presenza degli elementi di cui all’art. 29, comma 1 bis, L. 52/85. Il tecnico che ha redatto la perizia sarà altresì incaricato della trascrizione nei registri immobiliare dell’atto (sempre a cura e spese delle parti), essendo il Cancelliere esonerato da tale incombente.

Una strada diversa è stata presa dal Tribunale di Milano, che, nel protocollo d’intesa siglato con l’Ordine degli Avvocati di Milano il 30.11.2022, ha stabilito che il Giudice nominerà direttamente un esperto (scelto nell’elenco degli ausiliari del Tribunale che si occupano delle procedure esecutive immobiliari) ai fini della verifica della conformità del ricorso e della documentazione prodotta e della validità delle condizioni relative al trasferimento, nonché al fine dei successivi adempimenti relativi alla trascrizione. I costi dell’attività dell’ausiliario saranno, anche in questo caso, a carico delle parti e liquidati sulla base delle tariffe indicate nel protocollo stesso.

Si può pertanto affermare, conclusivamente, che la sentenza delle Sezioni Unite ha aperto la strada per una più rapida ed economica definizione dei rapporti patrimoniali immobiliari fra i coniugi.

Fondamentali appaiono ora, per dare concreta attuazione a tale importante novità, le indicazioni operative che i Tribunali stanno fornendo ai difensori per la corretta redazione dei ricorsi e la completa formazione del fascicolo.

Avv. Valeria Esposito